[강연] 공간의 변화와 프롭테크

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[KISA 핀테크 기술지원센터] 5월 오픈네트워킹 :: 부동산 기술 프롭테크, 핀테크와 만나다

1. 개요

- 주제 : 부동산 기술과 프롭테크

- 일시 : 19. 5. 30. 목

- 강사 : 남성태 대표(집펀드)

 

2. 내용 

(2.1) IT 트렌드와 흐름

(1) 온라인화 -> 모바일화로 트렌드로 진행
(2) 무인 자동화
(3) 서비스화
  - Saas(Software as a Service), EaaS(Everything as a Service)

 

소프트웨어를 구독하는 형태로 서비스하는 것에서,

"모든 것이 서비스화 된다."

 

 

오피스텔, 일반 사무실, 팝업스토어 (짧은 시간 단위로 공간을 빌려서 기업의 대표 브랜드를 판매/홍보하는 지점)
물류(더 이상 사업자가 물류를 만질 필요가 없다, 물류 창고에서 직접 처리한다.), 쉐어하우스

 

  기간은 짧아지고 서비스는 넓어진다.

 

  - MaaS(Mobility as as Service)

 

유럽에서는 자동차, 철도 ,자전거 이런 교통 수단들이 통합되는 추세에 있다. [ A -> B ]로 가는 경로의 이동 수단 전체가 하나의 서비스로 제공된다.

(4) 소프트 뱅크의 투자금이 기존의 아날로그로 흘러가고 있다.

온라인 시장이란 것이 시장 규모가 오프라인에 비해 크지 않다. 여전히 베이스는 오프라인이다.

 

(5) 시대의 변화
 

"1기는 Web 시대 -> 2기 Mobile 시대 -> 3기 AI 시대(딥러닝,이미지, 음성인식...)"

온라인을 위한 Web, 온라인-오프를 위한 Mobile(O2O전략) 이런 흐름으로 흘러왔다. 최근 들어서는 오프라인을 위한 흐름으로 진행되고 있고 그것이 DT(디지털 트랜스포메이션)전략이다. 

DT 전략에서 기록물(Record)와 데이터(data)의 전환이 일어난다. 가령, CCTV를 통해 보는 화면에서 기계는 아무것도 알지 못하고 어떻게 보면 의미없는 화면의 나열이다. 여기서 '이미지 디텍션' 기능과 같은 것을 첨가하게 되면 CCTV 화면 속의 기록물들은 더 이상 단순한 비트의 나열이 아닌, '사람', '자동차', '고양이'와 같은 가치를 가진 데이터로 변환이 될 수 있다.

 

이를 위하여 많은 기술과 제품들이 시중에 나와있다. 아마존의 딥렌즈(25만원대), IOT, 5G 등등

 

(6) 수평적/수직적 확장

"수직적 확장이 일어나는 지금.."

위워크라는 공유 경제가 미국에 인기를 끈 것이 한국에서도 확장 가능한 사례가 수평적 확장이다. 부의 원천은 "수량의 확장"에 있다.

반면, [ 편지 -> 팩스 -> 이메일 ]과 같이 부의 원천이 "기술"에 있다면 수직적 확장이라고 부른다.

 

O2O 전략은 단순히 온라인에서 하던 것을 오프라인으로 끌어오는 것이니 수평적 확장이다. 이러한 흐름에서, OFF->ON으로 거슬러 가는 것은 수직적 확장이라 부르고 DT 전략이 그 사례이다.

 

이해하기 쉬운 예는, 낚시를 하는 데 이 쪽에서 물고기가 잘 잡힌다고 했을 때 낚시대를 100개로 늘려버리는 것은 수평적 확장이고

낚시대로 하던 것을 그물로, 가두리 양식으로 확장시켜버리는 것을 수직적 확장이라고 한다.

(2. 2) 공간의 진화

 

부동산의 절대 원칙은 "Location", 

이것이 전부라고 할 수 있다.

 

(1) 이동 수단의 진화

 

증기, 석탄, 휘발유, 전기라는 연료가 달라지는 것이 중요한 시대가 아니다. 연료의 변화가 아니라, '아날로그' -> '디지털'로의 

시스템의 변화이다. 차량공유, 승차공유, 자율주행차와 운송 수단의 체계가 바뀌고 있다.

개인 이동 수단 또한, 전동퀵보드와 같은 제품들이 상용화 되면서 우리가 기존에 역세권이라 부르던(=도보 5분거리)의 범위가 넓어진다. 마치 GTX 효과처럼.

 

(2) 주차장의 변화

 

"알아서 구석에 박혀있다가 온다."

자율 주행이 도입이 된다면, 몇 평, 몇 층짜리의 주차장은 새로운 공간으로 변화하게 될 것이다. 예를 들어, 목적지에 도착한 이후로 자동차가 알아서 인적이 드문 곳에서 대기를 하다가 돌아오는 방식이 된다면 비싼 주차료를 지불할 이유가 없게되는 것이다. 

 

(3) 거리의 변화

 

"시인성? 간판? 입지? 접근성? 중요한가?"
입지과 접근성이란 것이 덜 중요해질 수 있다. VR을 통하여 직접 가보는 것이 당연하지 않을 수 있고 굳이 홍보하지 않더라고 수요자들이 직접 찾아가는 것이 요즘이다. 100% 대체는 안 되더라도 도움이 될 수 있다.

 

(4) 유통의 변화

 

"고객 서비스 경험 향상을 중점으로"
배달 서비스,
트럭안에 피자 오븐을 넣어두고 배달 지점 도착 직전에 오븐이 자동으로 켜지고 꺼진다. 고객은 가장 맛이 있는 온도를 가진 피자를 맛 볼수 있는 서비스다. 배달이 되는 것은 기본이고, 매장에서 바로 구운 듯한 식사를 하게 된다.

의류 서비스('JoJoSuit'),

고객에게 흰색 물방울 무늬가 박힌 검은색 타이트가 배달된다. 이 수트를 입고 카메라를 통하여 앞, 뒤, 옆을 찍고 업로드하게 되면 내몸의 정확한 수치를 알게된다. 고객의 정확한 사이즈를 통하여 가장 적합한 사이즈의 옷을 추천하는 시스템. 고객이 많아지면, 자연스레 환불도 많아지는 리스크가 발생하는 것을 방지할 수 있게 된다.

 

(5) 시공간의 변화

 

"시공간이 오그라든다."

테슬라의 엔지니어, '일론 머스크'가 서울-부산 27분만에 갈 수 있는 사이클로를 고안. 수도권의 의미가 중요해질까?
(강사) 서울역까지 가는 시간이 더 길어질 수 있다. 그렇다면 도심으로 더욱 몰릴 수 있고, 복합 환승 센터의 발전이 이뤄질 수 도 있다.

 

(2.3) 부동산과 프롭테크

(1) 크라우드 펀딩

 

"혼자서 다 감당하기 어렵다. 사람을 모으겠다."

값이 나가는 부동산을 혼자 살 수 있는 사람은 많지가 않다. 간접 투자의 형태로 돈을 여러 사람 모을 수 밖에 없다. 간접 투자에는 리츠/부동산펀드/크라우드 펀딩이 있다.

크라우드 펀딩은 증권형/대출형/후원기부형이 존재한다. 그러나 한국에서는 자본시장법상, 부동산업에 투자를 못 하게 되어있기 때문에 '대출형 크라우드 펀딩'이 가능한 사업 모델이다.

 

문제는 있다. 연체율이 5~6%로 올라가면서 부실률이 높아지고 있고 금감원의 가이드라인이 있긴하나 먹튀 등 문제가 있다. 법제화가 아직 완전히 이뤄지지 않은 이유도 있다. 이런 문제가 발생하니깐, P2P 협회에서 '공멸하기 전에' 대출 한도를 스스로 제한하는 등의 자구책을 마련하고 있긴 한다.

 

(2) 프롭테크

 

"블록체인과 프롭테크"
프롭테크1.0 : WEB 형태로 부동산 매물을 확인하는 정도 
프롭테크2.0 : 이 발전없고 느려터진 부동산업에 스타트업이 등장하기 시작한다.
프롭테크3.0 : 블록체인으로 집을 사고 팔게 될 것이다.

 

쉽지는 않다.(코인덕, 비홈), 국내에서 밝지 않다. 비홈은 망했다.

 

(3) 건설('Contech')

 

"기간 준수와 절약의 싸움"

건설에 있어서 기간이 밀리는 건은 수십억원 이상의 손실을 가져온다. 이러한 건설 과정의 기술을 효율화할 수 있다면 가치있는 기술 비지니스 모델이 될 것이다.

 

(4) 애자일 방식의, Proof Of  Concept

 

"작은 단위로 치고 빠진다."

플래그쉽스토어가 가진 단점 대신, 팝업 스토어 방식의 기업 브랜드를 테스트하고 홍보한다. 

 

(5) AVM (Automated Valuation Modeling)

"돈이 급하면 나한테 팔아라"      

한국에서 대표적으로 KB부동산에서 전국 부동산에 대한 가격을 제공한다. 미국에서는 그런 것이 어렵다.

 

미국 'Open door'라는 기업은 집을 사들여서 재건축을 하는 기업이다. 미국은 땅이 넓어서 가격을 추정하는 것이 쉽지않고, 중요한 것은 언제 팔리지 모른다는 점이다. 그래서 이러한 고민에 착안하여, 추정된 값(AVM활용) 으로 집을 사들이고 재건축하여 파는 기업이다.

(2.4) 문제들

(1) 수요의 양극화

"공유경제인가, 소유경제인가"   

공유 경제의 대표 플랫폼 중 하나인 위워크, 패스트 파이브는 늘어난다. "노트북만 펼치면 사무공간이 된다."라는 성격을 가지고 위워크는 18호점 추가 개점하게되면, 63빌딩급 반절에 해당되는 공간을 사용하게 된다.

대형 빌딩으로 들어가는데, 보통은 우량 임차인들이 들어가는 곳이었다. 강남의 대형 빌딜 공실률은 줄어드는데, 꼬마 빌딩의 수용는 떨어진다. 그리고 골목의 임차인에 대한 수요는 떨어진다.

 

공유 경제를 소유하려 들기 시작했다.

 

 

(2) 쏠림과 분산의 심화

 

"유명한 곳은 당신만 가고 싶을까"

모두 유도할 수 있다. 풋트래픽, 핑거트래픽을 통하여 사람들이 많이 다닌 길, 사람들이 많이 클릭한 장소에 대한 정보를 뽑아내어 상권 분석을 하고 적합한 곳에 상점을 입점 시킬 수 있다. 그러나, 당신만 그러할까?

 

 

3. 느낌

부동산이 절대적으로 공간을 다루는 만큼 얼마나 효율적으로 사용할 수 있는 지, 계약을 얼마나 신뢰성있고 간편하게 할 수 있는지에 대한 기술 변화가 있다는 것을 알게됨. 가장 중요한 것은 공간과 사용자와의 연결을 얼마나, 어떻게 할지 아닐까 생각을 해봄.